金九银十:房企普遍利润下滑

　　有业内人士指出，“金九银十”，在销售目标的压力下，预计房企会降价促销，其结果可能是房企普遍利润下滑，“不增利”。

　　8月份成交回升

　　Certifield研究中心指出，自本月以来，房地产市场热度继续上升。8月份整体市场销售继续保持高位，百强房企实现营业收入9761.7亿元，比7月份增长4%。就累计操盘销售而言，百强房企1-8月总销售额同比增长6.2%。

　　根据各大房企的销售数据来看，8月TOP100房企中有近八成实现了月度销售额同比增长。到八月底，将近七成的房地产企业销售超过了去年同期。保利，金地，世茂，绿城，金茂，招商等房企的销售表现较为突出，单月销售规模同比增长明显。

　　据悉，大型房企8月销售金额普遍超500亿元，同比大幅增长。公布的8月份未经审核的运营数据显示，碧桂园月度合同销售额为609.3亿元，同比增长30.1%；实现归属于公司股东权益的合同销售额为712万平方米，同比增长37.86%。

　　一些地产商销售面积同比增长幅度高于销售额增长幅度。例如，中国恒大集团公布的八月份未经审核的经营数据显示，集团地产业务8月实现合同销售额约514.8亿元，同比增长7.7%，合同销售额达到532.4万平方米，同比增长18.5%。一至八月份，集团房地产累计合同销售金额约4506.2亿元，同比增长21.8%；累计合同销售面积4934.3万平方米，同比增长42.9%。

　　今年1-8月，多地楼市成交面积同比大幅增长。克而瑞研究中心指出，从区域市场来看，长三角地区市场复苏动能较强，杭州，宁波，南京，常州等地的房地产市场成交面积同比增长超过50%。粤港澳大湾区的市场热度惯性延续，广州、深圳、佛山、东莞等地的市场需求依然强劲，楼市成交面积同比均有较大增长，广州更是创下近几年新高。中部和西部市场分化明显，成都、西安成交金额稳步上升，同比增长约50%。

　　冲进年度目标

　　有机构数据显示，2020年共有33家上市房企公布了年度销售目标，目标增长率从2019年的16%进一步降至12%，房企目标在爆发中更加保守。在过去的8个月里，销售目标平均达到了59%。这些企业中，远洋、佳源等房企的年度销售目标完成率不足50%。而还有佳兆业、金茂等房企的销售目标完成率超过70%。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，为冲刺全年业绩，预计9月份房地产投资增速有望进一步回升。传统销售旺季即将来临，房企加速推盘，部分房企降价跑量，如恒大集团率先推出一系列促销“组合拳”，预计9月商品房销售面积同比增速将回归正数，销量同比增长。

　　三条红线的压力下，房企在大规模推盘销售的同时，销售端的回款策略也将发生变化。王小曼指出，月20号的重点房地产企业座谈会释放出房企融资环境发生了变化，不再是之前的“拆东补西”，企业实现稳定增长才是王道。”“三条红线”也将限制企业融资规模，预计房企在四季度加速去库存，降低债务负担，个人按揭贷款、定金和预付款同比增长将扩大。

　　利益或者受到影响

　　就上市房企的业绩而言，“以价换价”对利润有一定影响，不少房企在半年度报告中都出现了“不增利”现象。伴随着“金九银十”年度业绩冲刺窗口期的到来，不少业内人士指出，房企利润或再次受挫。

　　例如中国恒大，上半年实现营业收入2666.3亿元，比上年同期增长17.5%，其增长主要是由于上半年积极开展复工工作，导致竣工交付面积同比大幅增长。今年上半年毛利润为666.8亿元，毛利率为25%，下降幅度较大。其主要原因是，公司年内在全国开展的“七五”促销活动，销售价格下跌，直接影响了公司的利润水平。

　　还有业内人士认为，房企项目结转的时间较短，很多房企在售项目影响到未来的利润，短期内对业绩的影响整体比较有限。

　　面对上市房企的投资价值，兴业证券指出，房企销售继续复苏，二季度开始房企普遍加大推货力度，主流房企月平均销售增速有所回升，累计月平均销售增速有所回升，截至7月平均完成度达到50%。下一步，房企销售累积增速仍将持续提高。房地产企业半年业绩仍有较强的韧性，派息力度维持在高位，目前平均股息率6.2%。海外融资渠道恢复加快，房企海外发债逐渐恢复正常，融资成本也随之下降。站在防御性的角度，我们更倾向于选择财务实力雄厚、基本面稳定、业绩确定的房地产企业；而财务状况良好的大型和中型内房股仍然是不错的选择。

责编：金子